Responsabilidade civil contratual do fiador em locação de imóvel não residencial

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirma jurisprudência no sentido de que, nas hipóteses de prorrogação do contrato por termo indeterminado, é possível a exoneração do fiador, conquanto haja cláusula de renúncia ao direito de exoneração, desde que a notificação extrajudicial ocorra antes da propositura da ação de despejo. De todo modo, para os casos verificados já na vigência da Lei nº 12.112/09, o fiador continua obrigado pelo prazo de 120 dias, na forma do art. 40, X da Lei nº 8.245/91 (AgInt no AREsp 1350111/SC, julgado em 30/05/2019).

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AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INSURGÊNCIA DOS FIADORES. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. EXONERAÇÃO DE PAGAMENTO POSTERIOR AO TERMO FINAL DO ADENDO CONTRATUAL. NÃO CABIMENTO. CLÁUSULA EXPRESSA DE RESPONSABILIDADE DOS FIADORES ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. . REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. PRECEDENTES DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, existindo previsão contratual, o fiador continua responsável pelo débito locatício posterior à prorrogação legal da locação até a efetiva entrega das chaves. Precedentes.

2. O Tribunal de origem consignou que não houve pactuação entre as partes no sentido de restringir a responsabilidade dos fiadores ao prazo ajustado. Rever as conclusões do acórdão recorrido, demandaria reexame de cláusulas contratuais e matéria fática da lide, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.

3. “Mesmo quando haja cláusula de renúncia ao direito de exoneração, o fiador poderá se exonerar da fiança mediante notificação extrajudicial ao locador ou mediante a propositura de competente ação de exoneração, assim o fazendo após a prorrogação do contrato por tempo indeterminado, mas, sempre, antes do ajuizamento da ação de despejo. Não havendo a prévia exoneração, remanesce a obrigação dos fiadores frente ao locador.” (AgInt no AREsp 909.546/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2018, DJe 29/06/2018) 4. Agravo interno não provido.